Договор аренды недвижимого имущества

Возможна ли аренда будущей вещи

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Образец договора аренды будущей недвижимости

Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:

  • его собственник;
  • лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом. 

Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

2011 № 54 (далее — постановление № 54). 

Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

  • на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
  • который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение). 

Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.

11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

Предлагаем ознакомиться  Обеспечительный платеж при расторжении договора аренды

В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:

  • заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
  • аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»). 

Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.

При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П.

Договор аренды будущей недвижимости

 15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами.

Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией. 

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

  • обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
  • обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
  • обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора. 
Предлагаем ознакомиться  Как отказаться от получения кредита до и после подписания кредитного договора

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.

Пример составления документа можно посмотреть здесь: Договор аренды будущей недвижимости — образец. 

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
  • процент готовности;
  • базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
  • кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др. 

Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:

  • о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
  • разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). 

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). 

Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей. 

г. ____________________ (дата заключения договора)
Предлагаем ознакомиться  Истечение срока действия договора поручительства лишает кредитора возможности взыскать долг, даже если поручитель вел себя недобросовестно

(Полное наименование арендодателя) в лице (должность, Ф. И. О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности), именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны и

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: _________________________________, (далее по тексту – “Объект недвижимости”, “Объект”).

1.2. Технические характеристики Объекта (назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики).

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости – _________________________________.

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.6. Переход права собственности на указанный Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет _________________________________ за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет _________________________________ в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее _________________________________ числа каждого месяца.

2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными службами и рассчитывается с ними самостоятельно.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

  • производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя;
  • требовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Г. [место заключения договора]

[число, месяц, год]