Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Заключение договоров аренды и субаренды

Итак, процедура передачи объекта заказчику требует от сторон составления и подписания акта приема-передачи объекта завершенного строительства, с обязательным соблюдением соответствующей формы. Составление такого акта не всегда означает, что все строительные работы на объекте окончены, так как акт приема-передачи составляется именно тогда, когда сторона, ответственная за осуществление строительства завершила те работы, которые должна была выполнить по договору (например, оставшиеся работы может проводить другая организация).

В том случае, если строительство объекта полностью завершено, при составлении акта приема-передачи, стороны сделки документально удостоверяют выполнение личных обязательств по договору. Застройщик, подписывая акт приема-передачи, подтверждает отсутствие права требования третьими лицами относительно построенного объекта.

При составлении данного акта можно использовать типовые варианты, указывая в нем основные индивидуальные положения. Типовые формы можно использовать при приеме работ по любому объекту: предназначенного для проживания, производственного назначения, а также любой формы собственности.

Итак, акт приема-передачи объекта – это акт, составленный сторонами сделки, который подтверждает факт приема-передачи объекта.

Акта ввода в эксплуатацию объекта составляется тогда, когда на объекте полностью завершается строительство, реконструкция или же ремонт. Данный акт представляет собой подтверждение того, что все работы на объекте завершены и теперь он готов к использованию по назначению. Акт ввода в эксплуатацию может быть составлен как по окончании строительства объекта для дальнейшего проживания, так и нежилых объектов.

Составление данного акта представляет собой более сложную процедуру, так как для его составления привлекаются: представители строительной компании, заказчик, надзорные органы. Проводится комплексный осмотр объекта, учитывается соответствие качества и сроков выполнения работ строительным и техническим правилам и нормам. Все установленные факты фиксируются в акте ввода объекта в эксплуатацию.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Этот акт не имеет стандартного выработанного образца, именно потому он может быть составлен в свободной форме, но с соблюдением основных правил составления подобных документов. Акт ввода в эксплуатацию объекта обязательно должен содержать: сведения о заказчике и подрядчике, о самом объекте, подписи представителей надзорных инстанций, отвечающие за контроль за теми или иными коммуникациями внутри объекта. Также к акту прикладывается техническая документация по объекту (например: выписи из техпаспорта, план здания).

Так, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, акт ввода объекта в эксплуатацию – это документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством Российской Федерации.

переуступка права аренды

Оба вида актов имеют свои характерные черты, в которых обязательно нужно разобраться перед составлением и подписанием, но учесть все нюансы довольно сложно и займет немало времени. Поэтому, если у вас возникли проблемы при составлении, подписании, проверке данных актов на соответствие закону и юридическую чистоту, юристы агентства «Алхазов и партнёры», имея большой опыт работы с документацией, помогут разобраться в ваших вопросах и добиться желаемого результата.

Коммерческая недвижимость

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается  любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Аренда и субаренда

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Предлагаем ознакомиться  Порядок процедуры перевода жилой квартиры в нежилое помещение

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Права заказчика при обнаружении недостатков оказанной услуги

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

— безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги;

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

— соответствующего уменьшения цены оказанной услуги;

— возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков оказанной услуги своими силами или третьими лицами.

Важно, что заказчик (в данном контексте «потребитель») имеет полное право отказаться от исполнения договора на оказание услуги и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный договором срок недостатки оказанной услуги не устранены исполнителем.

Потребитель также имеет право отказаться от исполнения договора об оказании услуги, если им обнаружены существенные недостатки оказанной услуги или другие существенные отступления от условий договора, а кроме того, потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками оказанной услуги.

Чтобы защитить свои права как потребителя, заказчик не должен руководствоваться субъективными оценками качества полученной услуги, а должен опираться на общепризнанные, иногда даже и на экспертные мнения. При этом все характеристики оказанной заказчику услуги должны находить свое отражение в договоре об оказании услуг; являться достоверными и быть доступными и понятными для потребителя.

Конечно, если имеются признаки некачественно оказанных услуг, заказчик имеет право отстаивать свои права. При этом заказчик может предъявить требования исполнителю как по окончании выполнения услуги, так и в течение срока гарантии, а также до достижения двух лет со дня принятия оказанной услуги (если услуга связана с недвижимостью, то в течение пяти лет).

При обнаружении недостатков оказанной услуги заказчик может подготовить претензию и направить ее стороне, с которой был заключен договор на оказание услуг. Важно составить и оформить претензию правильно, указать все факты нарушенного потребительского права, упомянуть сведения, которые дают основания полагать, что услуги были предоставлены ненадлежащим образом, обозначить конкретные требования к исполнителю, и, конечно, желательно сослаться на законодательство.

Если исполнитель после получения претензии не желает удовлетворять требования заказчика, но заказчик уверен, что его права нарушены, защита прав потребителя в сфере услуг осуществляется уже в судебном порядке (т.е. можно приступать к подготовке искового заявления в суд), так как досудебный порядок разрешения спора оказался безуспешен.

Несмотря на то, что сфера защиты интересов потребителей серьезно подкреплена законодательством, Закон о защите прав потребителей – один из самых нарушаемых в стране. Специалисты юридического бюро «Алхазов и партнёры» часто сталкиваются в своей практике со случаями нарушений прав потребителей при: оказании финансовых услуг;

оказании услуг туристическими агентствами (ненадлежащая информация о туристском продукте и исполнителе); оказании неквалифицированных медицинских услуг. Занимаясь отстаиванием ваших прав как потребителя в досудебном порядке или в суде, наш юрист по защите прав потребителей сможет добиться: снижения стоимости услуги, уплаты компенсации за моральный ущерб, признания договора недействительным, выплаты неустойки; возврата денежных средств, включая расходы на юридические услуги.

Большинство вопросов, вытекающих из законодательства о защите прав потребителей, при помощи юристов удаётся решить мирным путём! Но в случае необходимости урегулирования спора в судебном порядке, мы окажем вам квалифицированную помощь по представительству в суде.

Условия раздела земельного участка

переуступка права аренды

Законодательство Российской Федерации предусматривает определённые условия, которые необходимы при разделе земельного участка:

  • земельный участок должен иметь чёткие границы, соответствующие требованиям законодательства, данные границы должны быть должным образом зафиксированы. Для определения границ предусмотрена специальная экспертиза, которая проводится как в государственных, так и в частных организациях;
  • необходимо наличие свободного доступа (прохода) к новообразованным участкам, полученным в результате раздела;
  • изначальное целевое назначение исходного участка не должно изменится после раздела;
  • площадь новообразованных участков не должна быть меньше установленной законом минимальной нормы;
  • не должно быть законодательного запрета на раздел данной категории земли.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Чаще всего, невозможность раздела возникает по той причине, что площадь участка меньше установленных нормативов. Именно по этой причине граждане чаще всего получают отказ от уполномоченного органа муниципальной или государственной службы.

Отказ на раздел земельного участка зачастую возникает по причине отсутствия всего пакета необходимых документов, а подготовить и собрать его самостоятельно довольно кропотливая работа, требующая и временных, и денежных затрат, а также знания законодательства в сфере земельного права.

Если вы уверены, что получили необоснованный отказ в разделе участка, вы можете его оспорить, если подготовитесь к этому вопросу основательно. А помощь профессионалов в данной сфере поможет достигнуть максимально положительного для вас результата в минимально короткий срок.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на управляющую компанию ДАЛЬТЕХСЕРВИС

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Досрочное расторжение договора аренды помещения по требованию арендодателя

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения. 

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

1) использует нежилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с повторяющимися нарушениями;

2) существенно ухудшает состояние помещения;

https://www.youtube.com/watch?v=upload

3) более двух раз подряд по окончании установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта в установленные договором сроки, в случае их отсутствия в договоре – в разумные сроки, если в законе, иных правовых актах или договоре осуществление капитального ремонта обязательно для арендатора.

Договор аренды помещения, как и любой договор аренды объекта недвижимости, может досрочно расторгаться по требованию арендодателя и по другим основаниям, которые стороны согласуют и укажут непосредственно в договоре.

Необходимо иметь в виду, что арендодатель может требовать досрочного расторжения договора помещения только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок!

1) арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору или создает препятствия для пользования этим помещением в соответствии с условиями договора или назначением помещения;

2) помещение имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены арендодателем в договоре, не были ранее известны арендатору и не могли быть легко обнаружены арендатором во время осмотра помещения или его проверки при заключении договора;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, если он обязан это делать;

Заключение договоров аренды и субаренды

4) помещение в силу определенных обстоятельств, (за которые арендатор не несет ответственности), окажется в таком состоянии, которое сделает его не пригодным для использования.

Досрочное расторжение договора аренды помещения по требованию арендатора, как и досрочное расторжение договора аренды недвижимости любого плана, может осуществляться и по другим основаниям, которые стороны согласуют и укажут непосредственно в договоре.

Если у вас возникли проблемы при расторжении договора аренды, мы готовы вам помочь. Не допускайте ущемления своих законных прав и интересов! Юристы агентства «Алхазов и партнёры» помогут разобраться в вашей проблеме, разрешить различные нюансы, связанные со сделкой, которая расторгается. Наш сайт существенно сократит ваше время на поиск специалиста по договорному праву для физических лиц и специалиста по договорному праву для юридических лиц.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Досрочное расторжение договора аренды помещения по требованию арендатора

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

Предлагаем ознакомиться  Расписка и договор на рассрочку авто рб

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

 Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арбитражный суд

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Отличия аренды от субаренды

Их можно выделить несколько:

  1. Количество участников правоотношений, о чем речь шла выше. При повторной сдаче в наем появляется третье лицо, которое, в итоге, и пользуется имуществом.
  2. При аренде, срок действия договора зависит от договоренностей сторон. Срок субаренды не может быть больше, чем срок действия основной сделки – аренды.
  3. При повторной сдаче в наем арендатор наделяется, отчасти, правами собственника. Он, как минимум, должен контролировать то, как субарендатор пользуется имуществом. Ведь перед собственником, в конечном итоге, отвечает именно арендатор, и никто другой.

Договор аренды

В остальном же, обе сделки схожи друг с другом. В ГК РФ есть даже такое положение: к сделке субаренды могут применяться правила, касающиеся аренды, если иное не предусмотрено законом.

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

Таким образом, самое основное, пожалуй то, что многое в отношениях, которым посвящена статья, зависит от воли собственника нежилого помещения и условий основной сделки.

Порядок заключения сделки

Сделка заключается по следующему алгоритму:

  1. Арендатор убеждается в том, что собственник не возражает против повторной сдачи недвижимости в аренду.
  2. Подыскивается лицо, желающее пользоваться нежилым помещением.
  3. Объект недвижимости осматривается на предмет его состояния и наличия недостатков.
  4. Стороны обсуждают условия договора. Особое внимание здесь нужно обратить на срок действия договора аренды – основного по отношению к субаренде – можно так выразиться.
  5. Подписывается договор, передаточный акт.
  6. Арендатор передает субарендатору объект недвижимости в пользование. Это может выражаться, например, во вручении ключей и какой-то документации.

Согласно ст. 609 ГК РФдоговор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку, правила, касающиеся аренды, распространяются на субаренду, то можно сделать вывод, что и сделка, о которой идет речь, должна регистрироваться в Росреестре.

Как получить согласие?

Первым делом, отметим, что в законодательстве, как представляется, речь идет не о разрешении на совершение конкретной сделки, а о согласии на субаренду, в принципе. Таким образом, изначально, собственник и арендатор могут прописать в договоре, заключаемом друг с другом, примерно следующую фразу: «Нежилое помещение может быть передано в субаренду третьим лицам».

Если такой фразы в документе нет, но собственник недвижимости не возражает против заключения сделки субаренды, то можно оформить дополнительное соглашение к первоначальной сделке, где будет указано право на передачу имущества в субаренду.

Нюансы и подводные камни

О некоторых из них уже было сказано. Например:

  1. Срок действия субаренды не может быть больше, чем аренды.
  2. Арендатор отвечает перед собственником за состояние имущества и за все остальное, даже если нежилым помещением, согласно законным договоренностям, пользуется третье лицо.

Есть и другие особенности. Так, арендатор вправе устанавливать плату большую, чем вносит сам. Кстати, в большинстве случаев, так и происходит. Схема такова: человек берет во временное пользование какое-то нежилое помещение и сдает его полностью или по частям, получая доход.

Все особенности субаренды вытекают из взаимосвязи первоначального и «вторичного» договоров. Кстати, если сделка аренды расторгнута досрочно по тем или иным причинам, то субарендатор имеет право обратиться к собственнику и попросить о заключении договора напрямую.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Таким образом, субаренда нежилых помещений – это довольно сложные правоотношения, имеющие ряд нюансов. Самое главное – внимательно читать условия соглашения, и понимать что из чего вытекает, как взаимосвязано. Можно воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы потом не оказаться в сложной ситуации.