Отказ в продаже права аренды земли

Продажа прав аренды на объекты недвижимости – это серьезная и ответственная процедура, представляет собой сделку по переуступке этих прав. Как правило, в большинстве случаев подобные сделки принято считать взаимовыгодными, они отличаются тем, что позволяют сэкономить драгоценное время на расторжение договора аренды, это касается и оформление нового договора.

В тот момент, когда собственно и будет заключаться сделка, связанная с продажей прав недвижимости, в обязательном порядке должны строго соблюдаться все условия, только в этом случае, есть возможность избежать проблем, а сделку можно считать грамотно проведенной и действительной.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с опытными юристами, которые не позволят совершить тех или иных ошибок, уберегая вас от непредвиденных проблем, неожиданных и неприятных сюрпризов, с которыми порой приходится сталкиваться.

Арендатор при желании может сдать имущество, которое им и было арендовано в субаренду, естественно передавая и права, обязанности иным лицам.

Помимо этого, всегда можно передать имущество в безвозмездное пользование, сюда относятся и арендные права в залог, что следует обязательно учитывать.

Договор о купле-продаже прав аренды

Получение платы за перенаем права аренды никак не станет влиять на обязательства со стороны прежнего арендатора по НДС. Что касается переуступки прав аренды, причем и за денежные средства, то это позволит с особой легкостью получить недвижимость в аренду, причем будут соблюдены все те же самые условия, на каких и оформлялся договор с предыдущим арендатором, что очень удобно.

Если договор аренды оформляется на длительное время, причем были соблюдены все необходимые, выгодные условия, то перекупая право аренды, контрагент, не остается внакладе.

Помимо всего сказанного, важно добавить, переуступка прав аренды используется в тот момент, когда аренда изначально станет оформляться на одно из предприятий, входившие в холдинг. Внимательно изучая «шапку» договора, то можно заметить, что указаны не только участники, но и список тех документов, которые являются важными и необходимыми.

Специалисты рекомендуют заключать договор данного вида тогда, когда требуется документальное оформление процесса покупки права на аренду тех или иных помещений. В этом случае, следует указать адрес помещения, номер этажа, комнаты, если возникнет такая необходимость. Начиная изучать стоимость покупки права на аренду, можно придти к выводу, что она варьируется, многое зависит от тех или иных факторов, например, учитывается квадратура помещения.

Как правило, сделка подобного рода играет важнейшую роль, и обычно она требуется тогда, когда первоначальный арендатор желает передать права на землю, или различные помещения третьему лицу, избегая каких-либо сложностей, проблем и проволочек.

Говоря о сделке по переуступке прав в целом, то можно смело заявить, что это простейшая процедура, чего нельзя сказать о расторжении договора, его повторного заключение, и т.д. Это требуется в тот момент, когда арендатор пожелает взять на себя все необходимые права предыдущего владельца, естественно его обязанности, сюда относится и выплата налогов, плата за аренду.

Предлагаем ознакомиться  Как покупать новостройку у Застройщика, документы для покупки квартиры в новостройке

организации и другие субъекты Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи гаража.

Про образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, смотрите тут.

В действительности эта процедура – представляет собой передачу, как прав, так и обязанностей, которые возложены на арендатора.

Сделка данного вида заключается и на нежилое помещение, сюда относятся земельные участки, те или иные объекты недвижимости.

Несмотря на то, что многие считают, что такая процедура, как продажа прав аренды является аналогичной субаренде, следует опровергнуть это утверждение. Ведь внимательно изучив первый случай, можно придти к выводу, те права и обязанности, указанные в договоре, в любом случае переходят к контрагенту, говоря же, о первоначальном арендаторе, то он исключается из договорных отношений вовсе.

Выделяя субаренду, то здесь контрагенту переходит право использования имуществом, взятым в аренду.

Договор, заключаемый между арендатором и контрагентом, должен быть возмездным, только в этом случае, есть шанс исключить риск признания такого договора, как дарения, нельзя не учесть то, что подобная форма передачи прав на недвижимость, считается запрещенной между юридическими лицами. Это и сводится к тому, что лишь договор перенайма аренды, в котором указываются права аренды, размер, тяжело оспорить, соответственно его практически невозможно признать недействительным.

Внимательно изучив этот договор, то в нем можно заметить договоренности передачи прав аренды, обязанности, которые возлагаются на нового арендатора, с которыми ему следует внимательно ознакомиться. Помимо этого, конечно же, сюда относится порядок, его содержание, вопросы, касающиеся внесения арендной платы, ремонта, и т.д.

В тексте данного договора, а именно – перенайма, в обязательном порядке предусматривается и передача новому арендатору со стороны предыдущего важнейших документов, это и оригинал первичного договора, те документы, которые и станут подтверждать внесение арендной платы, со стороны предыдущего арендатора.

Такой договор обычно оформляют в форме договора аренды, ведь в этом случае, его можно смело считать основным договором. Прежде чем оформлять подобные договора, следует проконсультироваться по данному вопросу с опытными и профессиональными юристами, тем самым ознакомиться со всеми его «подводными камнями», нюансами.

Тип документа: Договор купли-продажи имущества

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 11,3 кб

Договор о купле-продаже прав аренды

В шапке договора указываются имена непосредственных участников, а также те документы, на основе которых они действуют.

Такой договор целесообразно заключать, если необходимо документально оформить процесс покупки права на аренду помещения в определенном здании. Указывается фактический адрес помещения, при необходимости – номер этажа и номер комнаты.

Стоимость покупки права на аренду зависит от квадратуры помещения и составляет определенный процент от размера годовой арендной платы.

Хронологические рамки расчетного периода прописываются в договоре и в случае их нарушения, покупатель понесет материальные убытки.

Все возникшие из-за подписания договора споры решаются несколькими путями:

  • в переговорном режиме;
  • в Арбитражном суде.

В заключительных положениях указывается количество экземпляров составленного договора, каждая из них обладает равной юридической силой. Все поправки или изменения производятся при условии осведомленности обеих сторон.

Предлагаем ознакомиться  Исковое заявление о защите прав потребителей: образец 2020, правила составления

В конце прописываются юридические адреса сторон, ниже договор закрепляется подписями.

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Договор о купле-продаже прав аренды

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.
Предлагаем ознакомиться  Оспорить наследство по закону сроки

Недостатки ППА

Договор купли-продажи права долгосрочной аренды (купчая) (образец N 4) (Документ О.В. Касьяновой)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

в лице своего представителя ____________________________________________,

действующего на основании доверенности от “____”_______________ N _____,

выданной ____________________________________________, с одной стороны, и

в лице своего представителя _________________________________________,

действующего на основании доверенности от “___”_________ N _____,

выданной _____________________________________________, с другой стороны,

именуемые в дальнейшем Продавец и Покупатель, заключили настоящий договор

1. __________________________ продает, _____________________________

покупает право на заключение договора аренды (______________________ лет)

земельного участка, расположенного по адресу ____________________________

на условиях настоящего договора.

2. Указанное право аренды принадлежит Продавцу на основании договора

аренды земли N ____________ от “____” _____________________, оформленного

Московским земельным комитетом, постановления Правительства (или

распоряжения префекта) N ____ от “___” ____________, протокола N _____ от

“___”___________________ комиссии ______________________________________.

3. Земельный участок, расположенный по адресу ______________________

Договор о купле-продаже прав аренды

площадью _______________________________________________, предназначенный

до настоящего времени никому не отчужден, в споре и под арестом

(запрещением) не состоит.

Выкуп права аренды у Правительства Москвы

(N регистрации в Поземельной книге)

Обременен (не обременен) залогом __________________________________.

Обременен (не обременен) субарендой _______________________________.

Обременен (не обременен) сервитутами ______________________________.

4. Стороны пришли к соглашению о рыночной стоимости указанного права

аренды земельного участка в сумме _______________________________________

долл. США, что в рублевом эквиваленте на “____” _________________________

При этом стоимость зданий, строений и сооружений в сумме ___________

_______________________________________________ долл. США, что в рублевом

эквиваленте на “____” _____________ составляет _________________________.

Плата по договору

5.1. Продавцу на счет N ____________________________________ в банке

по платежному документу _________________________________________________

5.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора заложен)

____________________________________ на счет N __________________________

Договор о купле-продаже прав аренды

в банке _________________________________________________________________

согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по

задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет

договора, подтвержденному Продавцом.

5.3. Покупатель передает Продавцу сумму в размере __________________

Договор о купле-продаже прав аренды

а) перечислено _____________________________________________________

в качестве задатка по платежному документу _________________________

5.5. Покупатель обязан известить Продавца об осуществлении платежа в

(телеграмма с уведомлением, факс и т.д.)

5.6. За каждый день просрочки платежа Покупатель уплачивает Продавцу

штраф в размере ______________________________________ от суммы договора.

6. После регистрации настоящего договора в Московском земельном

комитете Покупатель принимает на себя все права и обязанности,

предусмотренные договором аренды от “___” ___________________ N _______ в

пределах срока его действия.

7. Земельный участок должен быть передан в состоянии, пригодном к

немедленной эксплуатации его Покупателем.

Договор о купле-продаже прав аренды

8. Расходы по заключению настоящего договора (налоги, пошлины и

т.п.) несет ____________________________________________________________.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента регистрации в

Московском земельном комитете.

– договор аренды земельного участка,

– стоимостная оценка строений, сооружений (прилагается при включении

их в предмет договора),

– требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае,

если предмет договора обременен залогом),

– доверенности лиц, уполномоченных Покупателем и Продавцом.

– Московской земельной палаты;

– Московского земельного комитета;

Подписи сторон:________________ (Ф.И.О. ____________________) М.П.

________________ (Ф.И.О. ____________________) М.П.

в Московской земельной палате под __________________________________